임대보증금 미반환시,설정방법 팩트정리

전세사기가 많아지면서 집주인이 돈을 돌려주지 않을까 걱정하는 세입자들이 많아졌습니다. 실제로 현장에서 전세가 하락으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 많이 발생하기도 합니다.

 

이런 상황에서 임차인이 할 수 있는 일은 그리 많지 않습니다. 그중 대표적인 것이 바로 임차권등기인데요. 흔히 임차권등기라고 하면 내가 등기소에 가서 그냥 할 수 있는 것이라고 생각하지만 정확히는 그렇지 않습니다.

 

오늘은 임차인이 할 수 있는 두 가지 임차권등기에 관련된 항목을 살펴보도록 하겠습니다.

 

① 주탁임차권등기명령신청

 

② 임차권설정등기신청

 

주택임차권등기명령신청

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임대차 계약이 종료된 후, 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. 이때 임차인은 전입신고 +확정일자의 대항력을 유지학기 위해서 이사를 못하는 상황이 되는데요.

 

이사를 가도 대항력을 유지하고 이를 통해 우선변제권, 즉 다른 채권에 대해 내가 먼저 돈을 맡을 수 있는 권리를 보장받을 수 있어야 하겠죠, 권리를 등기부등본에 기입해 줄 것을 법원을 통하여 등기소에 촉탁하는 절차를 "주택임차권등기명령신청"이라고 합니다.

 

즉, 임차인이 임대인에게 계약 만료 시점에서 재계약을 하지 않을 것이라고 통보했음에도 불구하고 , 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인을 상대로 우선변제권을 보장받을 수 있는 제도라고 할 수 있습니다. 당연히 임대인의 동의가 필요 없습니다.

 

이 제도의 가장 중요한 포인트는 신청기관이 등기소가 아니라 "법원"이라는 것입니다. 또한 임대차계약 종료 이전에 신청할 수 있는 게 아니라 계약의 종료 이후에 신청할 수 있다는 것도 중요한 포인트입니다.

 

임차권설정등기신청과 다른 점

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많은 분들이 이를 임차권설정등기신청과 좀 헷갈려하시는데요. 이는 임대차계약이 종료되기 전에 임차인이 임대인의 동의를 받아 등기소에 직접 등기를 신청하는 것을 말합니다. 즉, 임차인이"집주인님, 계약이 끝나도 당신이 돈을 돌려주지 않을 거 같으니까 미리미리 등기소에 우선변제권 보장을 위해 임차권등기설정을 하려고 합니다."라고 말하고 이를 직접 신청하는 과정입니다.

 

이 둘의 차이점은 "임대인의 동의"가 필요하냐 와 "임대차계약 종료 전이냐 후냐"두 가지로 구분할 수 있습니다. 표로 살펴보면 아래와 같습니다.

 

 

주택임차권등기명령신청은 임차인이 돈을 돌려받지 못했을 때, 법원에 신청하고 법원이 등기소에 촉탁이라는 과정을 임차권이 등기되는 과정을 거칩니다.

 

반면 임차권설정등기는 법원의 중개 없이 임차인이 직접 등기소에 신청하여 등기되는 과정인데요. 당연히 아무나 이렇게 할 수는 없고 임대인 즉 보증금을 돌려줄 의무를 가지 자가 동의하여 자신의 인감증명서를 내주어야 합니다. 현실에서는 임차인이 임대인에게 임차권등기설정 할 거니까 동의하고 인감증명서 한 통 떼주세요!라고 하기는 좀 어렵죠.

 

때문에 우리가 전세금 미반환 사태의 해결책으로 내놓는 것은 전자인 주택임차권등기명령신청입니다. 강제로 해야 하고, 임대인의 동의도 없이 진행이 가능하니까요. 대신 반드시 전입신고와 확정일자를 받았어야 하고, 계약의 종료 3개월 전에 갱신거절을 반드시 통보해야 한다는 것도 중요합니다. 그냥 가만의 있으면 묵시적 갱신이 될 수 있으니까요.

 

일부에서는 "임대차등기명령"리아는 용어를 쓰기도 하는데요. 이는 임차권등기명령을 잘 못 쓰는 말입니다. 이런 용어는 없습니다. 다만, 실제로 사람들이 검색할 때 이 용어를 많이 쓰니 변호사까지 나서서 이런 용어를 버젓이 블로그에 사용하고 있는데요. 사용은 하더라도 최소한 잘못된 용어라는 설명은 하고 써야 할 텐데 아쉽습니다.

 

주택임차권등기명령신청 방법 절차

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임차권등기명령 임대차 기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우, 그 임차인이 임타주택의 소재지를 관할하는 지방법원이 나 지방법원 지원 또는 시군 법원에 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령 신청 시에는 당해 임차주택의 부동산등기사랑전부증명서(부동산등기부), 임대차사실 및 구체적인 보증금 액수를 확인할 수 있는 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실을 입증할 수 있는 서류 등을 함께 첨부하여야 합니다.

 

개인이 하기는 어렵다고 생각하는 사람들도 있는데, 전자소송을 통해 편리하게 할 수 있습니다. 대한민국법원 전자소송 사이트의 민사서류 제출을 통해서 가능합니다.

 

 

임차권등기 효과

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임차권등기를 통해 얻을 수 있는 효과는 무엇일까요? 이는 세 가지로 나누어 이야기해 볼 수 있습니다.

 

① 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기명령 이전에 취득한 대항력 + 우선변제권은 등기 이후 이사 등을 통해 상실하였더라도 그대로 유지될 수 있도록 해줍니다. 즉 , 이사를 가서 거주지에서 주고 가 빠진다고 해도 여전히 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 유지할 수 있게 해 주죠.

 

② 대항력과 우선변제권을 획득하게 해줍니다. 잉? 이게 무슨 소리냐고요? 만약 이전에 대항력과 우선변제권을 획득하지 못한 상태에서 보증금을 못 돌려받고 있다면 임차권등기를 통해 그 시점에 새롭게 권리를 확보할 수 있다는 뜻입니다.

 

물론, 이런 경우 임차권등기 이전에 집주인이 대출을 받는 등의 저당권이 설정된다면 당연히 후순위로 밀리게 됩니다. 그러니 , 임차권등기를 통해서 대항력과 우선변제권을 만들려고 하지 말고 미리미리 전입신고 + 확정일자를 통해 권리를 확보해 놓는 게 중요합니다.

 

③소액임차인의 소액보증금 최우선 변제액을 배제 할 수 있게 해 줍니다. 임대차등기가 끝난 이후에 내가 이사 가고 나서 소액임차인을 들여 나의 보증금이 줄어드는 피해를 입는 것을 방지하기 위함입니다.

 

거꾸로 말하면, 임차권등기가 된 집에는 절대 소액임차인이라도 들어가서는 안됩니다. 집주인 이 돌려주지 않으면 원래는 경매에서 우선순위로 보증금을 받을 수 있지만. 임차권등기가 된 집에서는 그렇지 못하다는 사실을 명심해야겠습니다.

 

이것만 되면 보증금을 받을 수 있나?

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많은 임차인들이 임차권등기명령이 완료되어 등기부등본에 임차권이 등기되면 자동으로 내가 못 받았던 보증금을 돌려받을 수 있다고 착각을 하고는 하는데요.

 

기본적으로 임차권등기는 미바노한된 보증금을 위한 담보기능을 합니다. 이는 담보권으로서 기능만 할 뿐, 실제 보증금을 회수하는 데는 큰 도움이 되지 않는다는 것입니다.

 

물론 임대인이."아 임차권등기가 된다고?"라고 생각하고 그동안 안 주던 보증금을 바로 돌려주는 경우도 있겠지만 현실에서는 그렇지 않죠. 그 종안 돈이 없어 안 돌려주거나, 떠 다른 사정이 있어 돌려주지 않았는데 임차권등기가 완료됐다고 보증금을 "임대인님. 죄송합니다. 바로 돌려드릴게요."라면서 줄리가 없는 것이 현실이죠.

 

때문에 임차권등기가 이루어진 이후에도 돈을 돌려받지 못한다면, 지급명령 혹은 보증금청구 민사소송을 통해서 집행권원을 확보한 뒤에 경매를 신청하여 실질적으로 보증금을 회수할 수 있도록 신청해야 합니다. 그냥 바보같이 있으면 시효 소멸오 돈을 돌려받을 권리조차 잃어버리게 될 수 있습니다.

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이상으로 임대보증금 미반환 대처방법 중 하나인 주택임차권등기명령신청과 임대차등기명령 설정에 대해서 알아보았습니다. 이 과정도 임대인이 작정하고 돈을 돌려주지 않게 다고 마음먹소 있다면 사실 의미 없는 짓이긴 합니다. 그러나 임차인이 해볼 수 있는 거 다 해봐야 하지 않을까요.!