계속되는 연준 금리 인상시기에 말고 많고 탈도 많았던 특례보금자리론이 금리와 시행시기를 확정하고 금융위원회에서 보도 자료를 배포했습니다. 금리 상승 시에 4%대 고정금리 모기지론을 공급해서 주택시장 안정과 주거안전망을 확보하겠다는 것인데요. 오늘은 e보금자리론, v보금자리론, 주택보금자리혼이 아닌 특례보금자리혼에 대해 이야기를 해보겠습니다.
기존에 발표된 내용대로 1년간 기존보금자리론 + 안심전환대출 + 직격대출을 통합하여 특례보금자리론을 운영합니다. 대상 주택 가격은 9억 원 이하를 보유한 차주가 소득의 제한 없이 최대 5억 원까지 본인의 LTV와 DTI한도 내에서 이용 가능합니다. DSR은 미적용됩니다.
시중의 주감대보다 낮은 금리를 적용하는데, 가장 낮은 금리는 4.65%이며 가장 높은 금리는 5.05%입니다. 소득을 보지 않는다고 했지만 금리를 결정할 때는 봅니다. 이 점은 좀 아쉽습니다.
주택가격이 9억 원 이하인 차주에 해당되지만 , 6억 원을 기준으로 금리가 변동됩니다. 만약 대출 대상의 집이 6억 이하이면 4.65% ~ 4.95%까지 적용되며 6억을 초과할 경우 4.75% ~ 5.05%까지 적용됩니다.
다만 차주별로 특별한 상황을 적용하면 최대 90bp를 우대 차감해 준다고 합니다. 이럴 경우 3.75%가 낮아질 수 있는데, 대상이 얼마나 될지는 모르겠습니다.
애초 홍보 시 4%대 금리하고 해서 4% 초반이 나오는 거 아닌가 했으나, 워낙 금리가 급격히 올랐기 때문에 보금자리론의 금리보다 그렇게 낮아지지는 않았습니다. 특히 소득이 1억 넘거나 주택가격이 6억 ~ 9억 사이의 사람들은 5%가 넘는 자금을 써야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 이 부분은 많은 사람들이 아쉬워할 거 같습니다.
지원대상
주택가격은 9억 원 이하 주택입니다. KB시세와 한국 부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 결정됩니다. 아파트의 경우 KG시세가 있을 테니 보시면 제일 좋습니다.
신축아파트의 경우 아직 시세가 나오지 않았으니 분야가액이 적용됩니다. 이외 비아파트의 경우 원한다면 감정평가액을 이용하여 대출한도를 계산할 수 있습니다. 감정평가받으려면 돈이 든다는 사실;)
소득은 보지 않지만, 우대금리를 적용하기 위해서는 부부의 소득자료 증빙이 필요합니다. 소득이 1억 원 이하임을 증명해야 합니다.
특례보금자리론으로 받은 자금은 주택을 구입하거나, 기존 대출을 상환하거나, 임차보증금을 반환해 주는 용도로만 쓸 수 있습니다. 때문에 무주택자와 1 주택자도 모두 신청이 가능합니다. 1 주택자가 이사를 가기 위해 대체 취득을 하고자 하는 경우도 가능한데, 종전주택은 2년 이내에 처분하는 것을 조건으로 서약서를 작성해야 합니다.
지원내용
대출한도는 최대 5억 원입니다. 다만 LTV 최대 70% 이내에서만 가능하며(생애최초 주택구입일 경우 80%) 비아파트의 경우 5%가 추가 차감되어 65%까지 가능합니다. 규제지역의 경우 10%가 추가 차감됩니다. 둘은 중복되어 적용됩니다.
규제지역은 강남 3구와 용산으로 한정되었으니 용산에서 빌라를 산다면 LTV는 55%가 적용됩니다. 집값이 7억이라면, 38,500만 원까지만 대출이 나옵니다.
DTI는 최대 60%까지 적용됩니다. 규제지역은 10%가 차감됩니다. DSR은 미적용되니까 실제 수요자들에게 그나마 더 높은 한도로 대출이 될 수 있겠습니다. DSR은 모든 대출의 이자와 원금상환액을 다 더하여 연간소득에 더해서 계산하기 때문에 차주에 세는 불리한 상황이 될 수밖에 없습니다.
● 생애최초 주택 구입자들은 지역이나 주택유형과 상관없이 LTV 80% DTI 60%가 일괄적용 됩니다.
상세 적용 우대금리
기본금리는 우대형과 일반형으로 나뉩니다. 주택가격이 6억 이하이고 부부소득이 1억 이하인 차주인 경우 10년 만기로 빌릴 때 4.65%가 됩니다. 주택가격이 6억을 넘거나 부부소득이 1억을 넘는다면 우대형보다 0.1% 낮은 4.75가 적용됩니다.
50년 만기로 빌리면 우대형은 4.95% 일반형은 5.05%가 적용됩니다. 물론 이 금리는 매월의 시장 금리와 재원상황등을 고려해서 조정됩니다.(변동금리하는 게 아니라, 대출신청시점과 실행시점의 차이를 보고 더 낮은 금리를 적용한다는 것입니다.)
우대금리는 총 5개 조건으로 적용됩니다. 39세 이하이면서 주택가격이 6억 이하이면서 부부합산소득은 6천만 원 이하인 차주에게 적용되는 저 소득 청년 우대금리가 신설되었기 때문에 전체를 다 받으면 90bp까지 적용됩니다. 이를 통해 기본금리를 3.75% ~ 4.05%까지 줄일 수 있습니다.
- 전자약정 및 등기하면 0.1% 인하
- 저소득 청년일 경우 0.10% 인하
- 신호부부일 경우 0.25% 인하
- 다자녀가구일 경우 0.40%(한부모, 장애인 포함)
- 미분양주택 구입경우 0.30% 인하
- 이 모든 걸 중복으로 합치면 최대 0.9%까지 적용됩니다.
대출신청일 이용가능일
대출 신청은 1월 30일부터 접수가 시작됩니다. 이후 30일에나 대출이 실행될 텐데요, 따라서 만약 3월 2일 이전에 잔금을 치르는데 써야 되는 것이라면 이번 특례보금자리론으로는 해결할 수 없습니다. 이 점은 유의해야 합니다.
차주 유의사항
대출을 받을 때 최대 대출한도와 LTV 적용금액을 헷갈려하시는 분들이 있습니다. 어번 특례보금자리론 대출한도는 5억이지만, 개인이 대무사는 주택형이나 지역별로 LTV가 다릅니다. 당연히 LTV가 적용된 금액과 최대한도를 비교해서 더 적은 금액이 대출금액이 됩니다.
이를 잘 계산해야 자금운용에 문제가 없습니다. 예를 들어 5억 원 아파트의 경우 최대 대출한도는 5억 원이지만, 70% LTV가 적용되면 3억 5천만 원이 대출 가능한 금액이 됩니다. 이를 모르고 5억 원이 다 나온다고 생각하고 자금계획을 세웠다가는 곤란한 상황이 될 수 있습니다.
1 주택자들은 반드시 대출시간 동안 1 주택을 유지해야 합니다. 기존보다 우대하는 특혜대출이기 때문에 1 주택 유이조건이 엄격히 적용될 예정입니다. 추가 주택을 취득했는지 1년마다 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한 내에 처분하지 않으면 대출을 상환하고 3년간 보금자리혼 이용이 제한됩니다.
만약 본인이 대출기간 동안 1 주택을 추가로 구입해 2 주택자가 될 계획이 있다면 신청과 이용에 유의해야 합니다.
가능한 주택요건
아파트형만 있으면 편하겠지만, 주택형은 정말 다양합니다. 특히 오피스텔을 매수하려는 분들이나. 생숙이라 불리는 생활숙박시설을 이용하려는 분들이 있는데요, 결론적으로 이번 특례대출상품은 오피스텔과 생숙에는 이용이 불가합니다.
분양권과 입주권
본인과 배우 잔가 분양권이나 입주권을 가지고 있는 경웅에도 주택을 구입하는 용도에 한해서 특혜보금자리론 이용이 가능합니다. 다만 보유주택수에 포함되어 때문에 반드시 2년 이내에 처분해야 하는 조건을 따라야 합니다.
대출실행 후 추가주택 취득
앞서 이야기한 것처럼 대출이 실행된 이후에 추가주택을 취득하면 안 됩니다. 매 1년마다 취득을 확인할 예정이고, 만약 취득 이후 6개월 이내에 취득한 주택을 처분하거나 혹은 대출을 상환해야 합니다. 그렇지 않으면 3년간 보금자리론 이용의 제한되고 기한 이익상실 처리됩니다.(대출은 즉시 상환해야 하고, 안 하면 이자가 붙습니다.;)
개인회생 및 신용회복 중에도 신청 가능한가?
본인이 회생 중이거나 파산면책등 신용정보가 등록되어 있는 경우 신청이 불가합니다. 단 배우자가 개인회생 중인 경우 가능합니다만, 배우자의 소득을 포함하여 DTI를 계산하고자 하는 건 불가합니다.
대환도 가능한가?
네 가능합니다. 기존에 대출된 모든 정책모기지 상품(보금자리론, 적격대출)에 대한 상환용도로 이용이 가능합니다. 다만 상환용도의 경우 기존 주담대 잔액이상 대출은 불가합니다. 즉, 기존 잔액이 3억 원 남고 LTV 적용한 대출한도가 4억이라고 해도 3억까지 밖에 못 받는다는 것입니다.
다행인 건, 대환용도로 사용될 수 있도록 기존 대출 상환에 대한 중도상환수수료는 모두 면제됩니다. 또한 이 대출을 이용하는 도중 시중금리가 하락하여 특혜보금자리론의 금리보다 더 낮은 대출을 상환하려는 경우에도 중도상환 수수료가 면제된다는 사실!
집값 하락 시 우대금리 적용이 가능한가?
대출 실행 시에 집값이 6.5억이었는데 실행하고 나니 6억으로 하락했다. 해도 우대금리는 적용되지 않습니다. 주택가격의 판단 시점은 대출승인일 기준으로 합니다. 따라서 한 달 뒤인 대출이 실행되는 시점의 집값은 우대금리 적용에 영향을 주지 못합니다. 사실 이건 좀 놀부심보입니다. 집값이 올라서 우대금리 빼버리겠다고 하면 말도 안 되는 얘기니까요
특례보금자리론 금리 확정 대환 방법 - 우대금리 분양권 입주권 임대사업자에 대해서 알아보았습니다. 개인적으로 임대사업자가 보유한 물건이 과연 주택개수에 들어가는지가 궁금했는데요, 이 부분이 빠져서 아쉬웠습니다.
앞으로 주택시장이 어떻게 될지는 모르겠습니다. 규제가 완화되고 있긴 하지만, 언발에 오줌누기 같기도 합니다. 일단 규제지역이 다 완화 됐으니 주택의 구입에 어려움은 모두 해소된 거 같습니다. 이제 남은 건 양도세 완화뿐인데 이 부분도 어떻게 진행될지 잘 지켜봐야겠습니다.
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